Kira Tespit Davası: 5 Yılı Dolduran Kiracılarda Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

1. Giriş

Kira bedellerindeki artış, son yıllarda hem kiraya verenler hem de kiracılar bakımından en önemli hukuki uyuşmazlık konularından biri hâline gelmiştir. Özellikle uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracıların ödediği kira bedeli ile taşınmazın güncel piyasa rayici arasında ciddi farklar oluşabilmektedir. Bu durumda kiraya veren, kira bedelinin güncel emsal kira bedellerine yaklaştırılması amacıyla kira tespit davası açabilmektedir.

Kira tespit davası, kiraya verenin dilediği miktarda kira artışı yapabilmesini sağlayan sınırsız bir dava türü değildir. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen ölçütler çerçevesinde, hâkim tarafından yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesini amaçlar. Özellikle 5 yılı dolduran veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hâkim yalnızca TÜFE oranına bağlı kalmaz; taşınmazın durumu, bulunduğu konum, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle kira tespit davası, yalnızca “kirayı artırma davası” olarak görülmemelidir. Dava süreci; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, yeni kira döneminin ne zaman başlayacağı, ihtarname süresi, zorunlu arabuluculuk başvurusu, emsal kira araştırması, bilirkişi incelemesi ve eski kiracı indirimi gibi birçok teknik aşamadan oluşur. Süre veya usul hatası yapılması, belirlenen yeni kira bedelinin bir sonraki kira dönemine sarkmasına ya da davanın usulden reddedilmesine neden olabilir.

Yine bu kapsamda "Kira Borcunun Ödenmemesi ve Tahliye" konulu yazımızı da inceleyebilirsiniz.

2. İlgili Yasal Düzenleme

Kira tespit davasının temel yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleridir. TBK m.344, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin nasıl belirleneceğini; TBK m.345 ise kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın ne zaman açılabileceğini ve mahkeme kararının hangi tarihten itibaren sonuç doğuracağını düzenlemektedir.

TBK m.344’e göre, taraflar kira artış oranı belirlemiş olsalar dahi bu artış oranı, kural olarak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde durum farklıdır. Bu aşamadan sonra hâkim, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini belirlerken TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit eder. TBK m.344/3’te bu ölçütler açıkça düzenlenmiştir.

Burada önemli olan nokta şudur: 5 yıl dolduktan sonra açılan kira tespit davasında TÜFE oranı tek başına üst sınır olarak uygulanmaz. Hâkim, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedelini, emsal taşınmazları, taşınmazın fiziki durumunu, konumunu, kullanım şeklini ve hakkaniyet ilkesini dikkate alır. Buna karşılık, tespit edilen rayiç bedelden çoğu zaman kiracının uzun süredir taşınmazda oturması nedeniyle “eski kiracı indirimi” veya “hakkaniyet indirimi” yapılır.

TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın yeni kira döneminden itibaren sonuç doğurması için bazı sürelere dikkat edilmelidir. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar. Ayrıca kira sözleşmesinde yeni dönemde kira artışı yapılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava şartı arabuluculuk uygulaması da yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Türkiye Barolar Birliği’nin 7445 sayılı Kanun’a ilişkin bilgilendirmesinde de kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasının dava şartı olduğu belirtilmiştir.

3. Kira Tespit Davası Hangi Hallerde Açılır?

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılır. Bu dava hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Uygulamada çoğunlukla kiraya veren tarafından açılmakla birlikte, kira bedelinin emsallere göre fahiş olduğu durumlarda kiracı da kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesini talep edebilir.

Kira tespit davası özellikle şu hallerde gündeme gelir:

Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse, Kira bedeli emsal taşınmazlara göre çok düşük kalmışsa, Taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşamıyorsa, Kira sözleşmesinde artış oranı bulunmakla birlikte mevcut kira piyasa rayicinin çok gerisinde kalmışsa, Taşınmazın bulunduğu bölgede kira rayiçleri ciddi şekilde değişmişse, Kiracı uzun süredir taşınmazda oturuyor ve ödenen kira bedeli güncel emsallerin çok altında kalmışsa.

Beş yıllık sürenin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi önemlidir. Örneğin 01.06.2020 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde, beş yıllık süre 01.06.2025 itibarıyla dolacak ve altıncı kira dönemi için TBK m.344/3 kapsamında kira tespit davası gündeme gelebilecektir. Ancak davanın hangi kira dönemi için açıldığı ve kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağı ayrıca TBK m.345’e göre değerlendirilmelidir.

4. 5 Yılı Dolduran Kiracı İçin Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

5 yılı dolduran kira ilişkilerinde mahkeme kira bedelini belirlerken yalnızca mevcut kira bedeline TÜFE oranını uygulamakla yetinmez. Bu aşamada hâkim, taşınmazın serbest piyasa koşullarında boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedelini araştırır. Bunun için genellikle mahallinde keşif yapılır ve uzman bilirkişilerden rapor alınır.

Bilirkişi incelemesinde şu kriterler önem taşır:

Taşınmazın bulunduğu il, ilçe, mahalle ve sokak, Taşınmazın metrekaresi, Binanın yaşı ve fiziki durumu, Dairenin bulunduğu kat, Isınma sistemi, Eşyalı veya eşyasız olması, Site içinde olup olmadığı, Ulaşım, okul, hastane, metro, AVM gibi noktalara yakınlığı, Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri, Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, Kiracının eski kiracı olup olmadığı.

Mahkeme, bilirkişi tarafından belirlenen rayiç kira bedelini aynen kabul etmek zorunda değildir. Yargıtay uygulamasına göre, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira bedeli belirlendikten sonra, kiracının eski kiracı olması da dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir indirim yapılmalıdır. Bu indirim uygulamada “eski kiracı indirimi” veya “hakkaniyet indirimi” olarak adlandırılmaktadır.

Bu nedenle 5 yılı dolduran kiracı bakımından yeni kira bedeli, her zaman doğrudan piyasa ilanlarındaki en yüksek kira bedeline eşitlenmez. Hâkim, bir taraftan kiraya verenin mülkiyet hakkını ve taşınmazdan makul ekonomik yarar elde etme hakkını; diğer taraftan kiracının barınma veya işyeri kullanım menfaatini birlikte değerlendirir.

5. Uygulama Süreci

Kira tespit davasında doğru strateji, dava açmadan önce başlar. Özellikle yeni kira döneminin başlangıç tarihi ve ihtarname süresi dikkatle hesaplanmalıdır. Yanlış tarihte yapılan başvuru, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin istenen dönemden değil, bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanmasına neden olabilir.

Uygulamada süreç şu şekilde ilerler:

Birinci aşama: Kira sözleşmesinin incelenmesi Öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi, artış maddesi, kira bedelinin net mi brüt mü olduğu, ödeme şekli ve taşınmazın niteliği incelenir. Beş yıllık sürenin dolup dolmadığı bu aşamada belirlenir.

İkinci aşama: İhtarname gönderilmesi Yeni kira döneminden en az otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim gönderilmesi, davanın yeni kira dönemi başından itibaren sonuç doğurması bakımından önemlidir. Bu bildirim çoğunlukla noter ihtarnamesi ile yapılır. Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılması hâlinde karar yine yeni dönemin başından itibaren etkili olabilir.

Üçüncü aşama: Zorunlu arabuluculuk başvurusu Kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Arabuluculuk süreci anlaşma ile sonuçlanırsa taraflar yeni kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınarak dava açılır.

Dördüncü aşama: Sulh hukuk mahkemesinde dava açılması Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralları ve taşınmazın bulunduğu yer dikkate alınarak belirlenir. Uygulamada dava çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Beşinci aşama: Keşif ve bilirkişi incelemesi Mahkeme, taşınmazın yerinde incelenmesi için keşif yapabilir. Bilirkişi kurulu taşınmazın özelliklerini, bölgedeki emsal kiraları, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeli ve eski kiracı indirimi yapılması gerekip gerekmediğini değerlendirir.

Altıncı aşama: Mahkeme kararı ve kira farklarının talebi Mahkeme, ilgili kira dönemi için geçerli olacak aylık kira bedelini belirler. Kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağı TBK m.345’e göre değerlendirilir. Karar kesinleştikten sonra, tespit edilen kira bedeli ile fiilen ödenen kira bedeli arasındaki farklar ayrıca talep edilebilir.

6. Doktrinsel ve Pratik Değerlendirme

Kira tespit davası, klasik anlamda bir alacak davası değildir. Bu dava, belirli bir kira dönemi için uygulanacak kira bedelini belirleyen kendine özgü nitelikte bir davadır. Bu nedenle dava dilekçesinde talep edilen kira bedelinin açık, net ve dikkatli şekilde belirlenmesi gerekir.

Uygulamada yapılan en önemli hatalardan biri, kira tespit davasının belirsiz alacak davası veya kısmi dava gibi açılmasıdır. Oysa kira tespit davasında amaç, bir alacağın tahsili değil; yeni kira bedelinin belirlenmesidir. Bu nedenle dava açılırken “fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla” gibi klasik alacak davası ifadelerinin kullanılması, kira tespit davasının niteliğiyle her zaman uyumlu değildir.

Bir diğer önemli husus, emsal kira araştırmasının doğru yapılmasıdır. İnternet ilanları tek başına her zaman yeterli değildir. Çünkü ilan bedelleri çoğu zaman pazarlık payı içerebilir ve gerçek kira sözleşmelerini yansıtmayabilir. Bu nedenle mahkemeler, mümkün olduğunca aynı bölgede, aynı nitelikte, yakın tarihli ve gerçekten kiralanmış taşınmazlara ilişkin emsalleri dikkate alır.

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası da karıştırılmamalıdır. Kira tespit davası, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344 kapsamında yeni kira bedelinin belirlenmesini sağlar. Kira uyarlama davası ise TBK m.138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü kurumuna dayanır ve olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşme dengesinin bozulduğu hallerde gündeme gelir. 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde çoğu durumda doğru hukuki yol, kira uyarlama davası değil, kira tespit davasıdır.

2026 yılı itibarıyla kira artışlarında genel kural bakımından TÜFE on iki aylık ortalaması önemini korumaktadır. Örneğin TÜİK’in Nisan 2026 verilerinde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %32,43 olarak açıklanmıştır. Ancak bu oran her ay değiştiğinden, somut kira döneminde geçerli oran ayrıca kontrol edilmelidir. Ayrıca 5 yılı dolduran kira tespit davalarında TÜFE oranı tek başına belirleyici olmayıp, emsal kira bedeli ve hakkaniyet değerlendirmesi de yapılır.

7. Yargıtay İçtihatları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.09.2021 tarih, 2017/974 E., 2021/1058 K.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bu kararında kira tespit davalarında “hak ve nesafet” ilkesinin önemi vurgulanmıştır. Karar, kira bedelinin tespitinde bilirkişi tarafından belirlenen rayiç bedelin tek başına yeterli olmadığını; mahkemenin bu bedel üzerinden hakkaniyete uygun değerlendirme yapması gerektiğini ortaya koymaktadır. Kararda özellikle eski kiracı lehine yapılacak indirimin gerekçeli, makul ve denetime elverişli olması gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.09.2022 tarih, 2022/5205 E., 2022/6879 K.

Kararda, 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile yerleşik Yargıtay uygulamasına atıf yapılarak kira bedelinin tespitinde izlenecek yöntem açıklanmıştır. Buna göre tarafların tüm delilleri toplanmalı, varsa emsal kira sözleşmeleri dosyaya alınmalı, kiralanan taşınmaz ve emsaller bilirkişi marifetiyle tek tek incelenmeli, taşınmazların konumu, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süresi gibi unsurlar karşılaştırılmalıdır. Ayrıca taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli ve eski kiracı indirimi gözetilmelidir. Yargıtay, hükme esas alınan bilirkişi raporunun bu ölçütleri karşılamaması nedeniyle bozma kararı vermiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.12.2017 tarih, 2017/3642 E., 2017/18385 K.

Bu kararda taraflar arasında 01.02.2009 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu, davacının kira bedelinin artırılmasını talep ettiği görülmektedir. Yargıtay, TBK m.344 kapsamında beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira bedelinin dikkate alınacağını, ancak davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerektiğini belirtmiştir. Mahkemenin hak ve nesafet indirimi yapmadan kira bedelini tespit etmesi bozma nedeni sayılmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18.12.2017 tarih, 2017/3826 E., 2017/17738 K.

Kararda, kira tespit davasında bilirkişi raporunun denetime elverişli olması gerektiği vurgulanmıştır. Yargıtay’a göre mahkeme, taraf emsallerini değerlendirmeli, gerekirse re’sen emsal araştırması yapmalı, hangi emsalin neden uygun olup olmadığını belirlemeli ve taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği brüt kira bedelini tespit ettirmelidir. Ayrıca bu bedel üzerinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir indirim yapılmalıdır. Yetersiz bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması bozma nedeni kabul edilmiştir.

8. Sonuç / Öneri

Kira tespit davası, özellikle 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde hem kiraya veren hem de kiracı bakımından son derece önemli sonuçlar doğurur. Kiraya veren açısından bu dava, taşınmazın piyasa koşullarına göre çok düşük kalan kira bedelinin güncellenmesini sağlar. Kiracı açısından ise yeni kira bedelinin keyfi veya fahiş şekilde değil, mahkeme tarafından objektif ölçütlere göre belirlenmesi yönünden güvence oluşturur.

Bu davalarda en kritik konu, sürenin doğru hesaplanmasıdır. Yeni kira dönemi başlamadan önce ihtarname gönderilmesi, arabuluculuk başvurusunun zamanında yapılması ve dava tarihinin TBK m.345’e uygun şekilde planlanması gerekir. Aksi halde mahkemece belirlenecek kira bedeli, istenen dönem yerine bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olabilir.

Ayrıca dava açılmadan önce taşınmaza ilişkin gerçekçi bir emsal kira araştırması yapılmalıdır. Sadece internet ilanlarına dayanılması yeterli olmayabilir. Aynı bölgede, aynı nitelikte, benzer metrekarede, benzer kullanım özelliklerine sahip taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri ve piyasa verileri dosyaya kazandırılmalıdır. Bu tür davalarda bilirkişi raporuna yapılacak teknik itirazlar da davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Sonuç olarak, 5 yılı dolduran kiracılarda yeni kira bedeli otomatik olarak piyasa rayicine eşitlenmez; mahkeme tarafından TÜFE, taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilerek belirlenir. Bu nedenle kira tespit davası, usul ve süre yönetimi bakımından dikkatle yürütülmesi gereken teknik bir dava türüdür.

9. AYSA Hukuk & Danışmanlık Tavsiyesi

Kira tespit davası açılmadan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, yeni kira dönemi, ihtarname süresi, arabuluculuk zorunluluğu ve emsal kira araştırması mutlaka birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde, yanlış zamanda gönderilen ihtarname veya eksik hazırlanan dava dilekçesi, bir yıllık kira farkının kaybına yol açabilir.

AYSA Hukuk & Danışmanlık olarak kira tespit davalarında; kira sözleşmesinin incelenmesi, ihtarname hazırlanması, zorunlu arabuluculuk sürecinin yürütülmesi, emsal kira araştırmasının yapılması, sulh hukuk mahkemesinde dava açılması, bilirkişi raporlarına itiraz edilmesi ve kira farklarının tahsili süreçlerinde hukuki destek sunmaktayız.

Kiraya verenler bakımından amaç, taşınmazın ekonomik değerine uygun kira bedeline ulaşmak; kiracılar bakımından ise fahiş ve hukuka aykırı artış taleplerine karşı korunmaktır. Bu nedenle kira tespit süreci, yalnızca dava açma aşamasıyla değil, dava öncesi stratejik hazırlıkla birlikte planlanmalıdır.

E-posta: info@aysahukuk.com Telefon: 0541 217 81 88 Adres: Melih Gökçek Blv. HM Office Commerce Center No: 63/17 Yenimahalle/ANKARA