Kira Borcunun Ödenmemesi ve Tahliye

1. Giriş

Kira sözleşmesinin sağlıklı şekilde yürüyebilmesi için kiracının kira bedelini zamanında ödemesi büyük önem taşır. Kiracının ödemeyi aksatması veya tamamen durdurması, hem borç ilişkisini bozmakta hem de kiraya veren açısından taşınmazın ekonomik değerini zedelemektedir. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu kiraya verene kiracıyı temerrüde düşürme, sözleşmeyi feshetme ve tahliye isteme hakkı tanımıştır. Temerrüt ihtarı, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve tahliye talepli icra takibi süreçlerinin doğru işletilmesi; kira alınmayan taşınmazın her ay zarara uğramasını engelleyen en temel mekanizmadır.

2. İlgili Yasal Düzenleme

Kiracının temerrüdü TBK m.315, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye TBK m.352/2, icra yoluyla tahliye ise İİK m.269–276 maddelerinde düzenlenmiştir. Dava şartları, görevli mahkeme ve arabuluculuk zorunluluğuna ilişkin konularda HMK, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve 2025 yılı parasal sınırları uygulanır.

3. Uygulama Süreci

Kiracının kira borcunu ödememesi hâlinde kiraya veren, kiracıya en az 30 günlük süre vererek ödeme ihtarı gönderir. Bu ihtar noter aracılığıyla veya UETS üzerinden gönderilebilir ve sürenin başlangıcı tebliğ tarihidir. Kiracı 30 gün içinde ödeme yaparsa temerrüt ortadan kalkar ancak ihtarın haklı niteliği korunur; bu, daha sonra iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için kullanılabilir. Kiracı 30 günlük sürede ödeme yapmazsa kiraya verenin temerrüde dayalı tahliye talep etme hakkı doğar. Uygulamada en hızlı ve etkin yöntem, tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatmaktır. Bu takipte kiracıya tebliğ edilen ödeme emrine karşı:

7 gün içinde itiraz edebilir, 30 gün içinde kira borcunun tamamını ödemek zorundadır.

İtiraz edilmez ve 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa tahliye kararı alınabilir.İki haklı ihtar yolunda ise bir kira yılı içinde iki kez gönderilen haklı ihtar sonrası tahliye davası, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

4. Kiracının İtirazları, Açılacak Davalar ve Arabuluculuk Süreci

Kiracının ödeme emrine itirazı, hangi mahkemede dava açılacağını ve arabuluculuğun zorunlu olup olmadığını belirler. Bu nedenle her itiraz türünün doğru değerlendirilmesi gerekir.

4.1. Borca İtiraz – İcra Hukuk Mahkemesi – Arabuluculuk YOK

Kiracı borcun ödenmiş olduğunu, daha az borcu bulunduğunu, depozitodan mahsup edilmesi gerektiğini veya hiç borcu olmadığını ileri sürebilir. Bu durumda takip durur ve kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinde “itirazın kaldırılması ve tahliye” davası açar. Bu davalar icra hukukuna özgüdür ve zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir. Dolayısıyla borca itiraz içeren tahliye dosyalarında arabulucuya gidilmez, doğrudan dava açılır.

4.2. İmzaya İtiraz – Sulh Hukuk Mahkemesi – Arabuluculuk VAR

Kiracı kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia ederse artık uyuşmazlık icra hukukunun sınırlarından çıkar. Bu durumda:

“İtirazın kaldırılması” değil, Sulh Hukuk Mahkemesinde “itirazın iptali ve tahliye” davası açılır. Bu dava kira ilişkisinden doğduğu için zorunlu arabuluculuğa tabidir. Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır; aksi hâlde dava usulden reddedilir.

4.3. Sözleşmeye İtiraz – Sulh Hukuk Mahkemesi – Arabuluculuk VAR

Kiracı, kira sözleşmesinin hiç kurulmadığını, süresinin dolduğunu, kira bedelinin farklı olduğunu veya şartlarının değiştiğini iddia edebilir. Bu durumda uyuşmazlık doğrudan sözleşmenin varlığı ve geçerliliğine ilişkindir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk uygulanır. Arabuluculuk sonunda anlaşma olmazsa son tutanakla dava açılır.

4.4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye – Sulh Hukuk Mahkemesi – Arabuluculuk VAR

TBK m.352/2’de düzenlenen bu tahliye türünde:

Aynı kira yılında kiracı iki kez haklı ihtara konu olur. Kira yılı bittiğinde kiraya veren önce arabulucuya başvurur, Anlaşma olmazsa 1 ay içinde tahliye davası açılır. Bu davada arabuluculuk zorunludur ve süre hak düşürücü olduğu için başvurunun zaman kaybı olmadan yapılması gerekir.

5. İstinaf ve Temyiz Sınırları (2025 Güncel)

Tahliye kararlarında yargı yollarının açık olup olmadığı dava değerine göre belirlenir. 2025 yılı için: 40.000 TL altı kararlar: Kesin – İstinaf yolu kapalı 40.000 TL üzeri: İstinafa açık 544.000 TL üzeri: Temyize açık

Dava değerinin doğru belirlenmesi için yıllık kira bedeli esas alınır.

6. Yargıtay İçtihatları

📌 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – E. 2017/16973, K. 2018/5110, T. 14.05.2018

Mahkeme, TBK m.352/2 uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerektiğini belirtmiştir. Karar, ihtardan sonra kira bedelinin ödenmesinin ihtarın haklı niteliğini ortadan kaldırmayacağını açıkça göstermektedir. Ayrıca kira yılının belirlenmesinde TBK m.347 uygulanmalı, sözleşme her yıl kendiliğinden yenilenmiş sayılmalıdır. Bu yönüyle karar, özellikle süre hesaplamalarında uygulamaya yön veren niteliktedir.

📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – E. 2016/51, K. 2016/5316, T. 20.09.2016

Bu kararda Yargıtay, iki haklı ihtar için gerekli koşulları değerlendirmiş ve bir yıllık peşin kira bedeli ödenen sözleşmelerde iki haklı ihtar sebebine dayanılarak tahliye istenemeyeceğini belirtmiştir. Ayrıca haklı ihtarın oluşması için borcun muaccel hale gelmiş olması gerektiği vurgulanmıştır. Karar, ihtarın hangi kira yılında yapıldığının ve ihtarların haklı olup olmadığının davanın kaderini belirleyeceğini açıkça ortaya koymaktadır.

7. Sonuç / Öneri

Kiracının temerrüdü, kiraya veren için her geçen ay maddi kayba yol açan ciddi bir sorundur. Kira alınmayan taşınmazda zarar katlanarak arttığından temerrüt ihtarı, icra takibi, iki haklı ihtar ve tahliye davalarının usulüne uygun yürütülmesi büyük önem taşır. Doğru strateji ve zamanlama, tahliyeyi hızlandırır ve zararın devam etmesini önler.

Bu konuya ek olarak elinde tahliye taahhütnamesi yer alan ev sahipleri için tahliye yolunu izah eden Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesinin Rolü ve Yasal Dayanakları adlı yazımıza da göz gezdirebilirsiniz.

8. AYSA Hukuk & Danışmanlık Tavsiyesi 💼

AYSA Hukuk olarak kira alacakları ve tahliye süreçlerinde; temerrüt ihtarlarının hazırlanmasından icra takibi açılmasına, itirazın kaldırılması/iptali davalarına ve arabuluculuk sürecine kadar tüm aşamalarda profesyonel destek sunuyoruz. Kiracının ödemeyi aksatması, itiraz etmesi veya kötü niyetli davranması durumunda hızlı ve etkili çözümler üretiyoruz.

ADRES: Çamlıca Mah. Bağdat Cad. Faras Ofis İş Merkezi No: 83/43 Yenimahalle / ANKARA WEB: aysahukuk.com MAIL: info@aysahukuk.com TELEFON: 0541 217 8188

KAYNAKÇA

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/16973, K. 2018/5110, T. 14.05.2018. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/51, K. 2016/5316, T. 20.09.2016. TBK, HMK, İİK, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu. Kira ilişkilerinde zorunlu arabuluculuk ve itiraz süreçlerine ilişkin güncel akademik değerlendirmeler.