Mirasçılar Arasında Taşınmaz Paylaşımı: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Hukuk

1. GİRİŞ

Bir taşınmazın birden fazla kişi adına kayıtlı olması, özellikle miras yoluyla geçen paylı veya elbirliği mülkiyetlerinde sıklıkla uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Paydaşların taşınmazı birlikte kullanamaması, ekonomik veya kişisel sebepler, tasarruf sınırlılıkları ve uzun yıllar süren çekişmeler, çoğu zaman ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasını zorunlu kılmaktadır. Bu dava sonucunda taşınmaz ya teknik olarak bölünebiliyorsa aynen taksim, mümkün değilse satış yoluyla paydaşlık ilişkisi sona erdirilir. Ortaklığın giderilmesi davaları, gerek teknik gerek ekonomik ve hukuki yönleriyle oldukça karmaşık süreçlerdir ve Yargıtay uygulaması sürecin tüm aşamalarına yön veren önemli kriterler ortaya koymaktadır.

2. İLGİLİ YASAL DÜZENLEME

Ortaklığın giderilmesi davalarının hukuki dayanakları başta 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu olmak üzere aşağıdaki düzenlemelerdir:

TMK m. 688 – 698: Paylı mülkiyet hükümleri TMK m. 701 – 703: Elbirliği mülkiyeti hükümleri HMK m. 4 ve m. 12: Sulh hukuk mahkemesinin görevi ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi

3. UYGULAMA SÜRECİ

3.1 Davanın Açılması

Her paydaş tek başına dava açabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Paydaşlar arasındaki anlaşmazlık gerekçe olarak gösterilmek zorunda değildir.

Mahkeme öncelikle:

Mülkiyet türünü (paylı / elbirliği), Paydaşlık ilişkisini, Taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini bilirkişi marifetiyle inceler.

A) Aynen Taksim

Bölünebilirlik teknik ve ekonomik olarak mümkündür ve değer kaybı yaratmıyorsa mahkeme aynen taksime karar verebilir.

B) Satış Suretiyle Giderim

Aynen taksim mümkün değilse taşınmazın satışına karar verilir. Satış: Açık artırma (e-satış), Paydaşlar arasında satış yöntemlerinden biriyle yapılır.

3.2 Satış Bedelinin Paylaştırılması

Satış gerçekleştiğinde bedel paydaşlara pay oranları nispetinde dağıtılır. Dava harca tabi değildir; ancak bilirkişi, ilan ve satış masrafları paydaşlara yüklenir.

3.3 Arabuluculuk Süreci (İcra Edilebilirlik Şerhi ve Paydaşlar Arası Protokol)

Her ne kadar ortaklığın giderilmesi davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında olmasa da, uygulamada arabuluculuk bu uyuşmazlıklarda etkili bir çözüm yoludur. Özellikle mirasçılar arasındaki taşınmaz paylaşımında uyuşmazlıkların hızla çözülmesini sağlar. Arabuluculuk sürecinde taraflar şu konularda anlaşabilir: Taşınmazın kimlere devredileceği, Paydaşlar arasında özel satış yapılması, Bedelin nasıl ödeneceği, Aynen taksim modeli, Değerleme yönteminin belirlenmesi.

Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanırsa, düzenlenen anlaşma belgesine mahkemece icra edilebilirlik şerhi verilmesi mümkündür. Bu şerh sayesinde anlaşma: İlam niteliğinde belge haline gelir, Doğrudan icra edilebilir, Paydaşlardan birinin sonradan caymasının önüne geçilir, Dava açılmasına gerek bırakmadan süreci sonuçlandırır. Arabuluculuk, e-satış risklerini (düşük bedelle satış, alıcı bulunamaması, masraf artışı gibi) ortadan kaldırdığı için özellikle aile içi uyuşmazlıklarda en hızlı ve en ekonomik çözüm yöntemidir.

3.4 Satış Memurluğu Süreci ve 2025 Yılı Masraf – Harç Analizi

Mahkemenin satış yönünde karar vermesiyle dosya, ilgili yer Adalet Komisyonu Satış Memurluğu’na gönderilir. Bundan sonraki tüm işlemler satış memurluğu tarafından yürütülür.

A) 2025 Satış Masraf Avansı

2025 yılı için satış memurluklarına ödenecek avans bedelleri:

Taşınmaz Sayısı 2025 Satış Masraf Avansı İlk taşınmaz 36.000 TL Aynı dosyadaki her ek taşınmaz 18.000 TL

Bu tutarlar; ilan, tebligat, bilirkişi, keşif, görevlendirme ve sair giderlerde kullanılır.

B) Satış Aşamaları

Bilirkişi taşınmazı yerinde inceleyip değerleme raporu düzenler. E-satış portalında zorunlu ilan, Gerekiyorsa yerel basın ilanı, Tüm paydaşlara tebligat yapılır. Satış iki aşamalı yapılır:

1. artırma: Rayiç bedelin %50'si + masraflar

2. artırma: En yüksek teklif, ancak bedelin %50'sinin altı kabul edilmez

Satış kesinleştiğinde bedel paydaşlara pay oranında aktarılır. Avansın kullanılmayan kısmı iade edilir. Satış sırasında ödenecek tapu harçları:

Alıcı: Satış bedelinin %2’si, Satıcı/paydaşlar: Payları oranında %2, Damga vergisi (binde 9,48) ve belediye tellaliyesi (genelde binde 2–5) ayrıca uygulanır.

5. SONUÇ / ÖNERİ

Ortaklığın giderilmesi davaları, teknik yönü, ekonomik etkileri ve paydaş ilişkileri nedeniyle hassas yönetilmesi gereken süreçlerdir. Yanlış değerleme, usule aykırı satış işlemleri veya satış bedelinin düşük kalması gibi riskler hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle dava açmadan önce:

Arabuluculuk ihtimali değerlendirilmelidir, Taksimin teknik olarak mümkün olup olmadığı bilirkişi öncesi analiz edilmelidir, Satış memurluğu masrafları doğru hesaplanmalıdır, Paydaşların menfaat dengesi gözetilmelidir.

6. AYSA HUKUK & DANIŞMANLIK TAVSİYESİ

Ortaklığın giderilmesi davalarında müvekkillerimizin hak kaybına uğramaması için sürecin her aşamasında profesyonel hukuki destek sağlıyoruz. Firmamız tarafından sunulan hizmetler:

-Arabuluculuk sürecinin yürütülmesi ve icra edilebilirlik şerhli anlaşma hazırlanması,

-Taksim–satış ayrımının teknik olarak değerlendirilmesi,

-Bilirkişi raporlarına itiraz ve değerleme kontrolü,

-2025 satış memurluğu masraflarının hesaplanması,

-E-satış sürecinin takibi ve satışın iptalini gerektiren usulsüzlüklerin tespiti,

-Yargıtay içtihatlarına uygun stratejik dava yönetimi.

ADRES: Çamlıca Mah. Bağdat Cad. Faras Ofis İş Merkezi No: 83/43 Yenimahalle/ANKARA WEB: aysahukuk.com MAIL: info@aysahukuk.com TELEFON: 0541-217-8188